21. 부동산 가치평가 (가격/가치/최유효이용/부동산가치 발생요인/부동산가치 형성요인)

가. 가격

1) 부동산에 대한 교환의 대가

2) 부동산으로부터 창출되는 서비스흐름(flow)의 양을 자본화 한 가치

3) 부동산의 현재가치, 즉 시장에서 지불되는 실제금액(stock price)

나. 가치

1) 장래 기대되는 편익에 대한 현재가치를 환산한 값

2) 현재의 시점에서 장래의 기대치에 대한 평가금액(flow price)

3) 즉 부동산을 이용하는 대가로 지불하는 대금(임대료), 부동산의 활용을 통해서 얻어지는 수익 등으로 평가

다. 최유효이용

1) 객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 갖는 사람에 의한 합리적·합법적인 최고·최선의 이용방법 (부동산학)

2) 판단기준

가. 발생요인

1) 효용 : 인간의 필요나 욕구를 만족시켜 줄 수 있는 재화의 능력

2) 유효수요 : 특정재화를 구매하고자 하는 욕망(구매의사, 구매욕구)과 구매력(지불능력)이 결합된 것(실직적 수요, 실질적 구매력이라고도 함)

3) 상대적 희소성 : 수요 대비 공급의 부족

나. 형성요인

1) 일반적 요인 : 부동산의 용도나 지역에 관계없이 전 국토공간을 대상으로 부동산의 가치형성에 영향을 미치는 요인

2) 지역 요인 : 대상 지역의 부동산 가치형성에 영향을 미치는 요인

3) 개별 요인 : 대상 부동산 자체적으로 가치형성에 영향을 미치는 요인

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