[투자공부] 19. 부동산 시장의 특징(국지성, 비공개성, 비표준화성, 장기성)과 부동산 경기변동
1. 부동산 시장의 특징
가. 시장의 국지성
: 부동산의 고정성(부동성)으로 인해 부동산은 지역성을 띨 수 밖에 없고, 따라서 수요자와 공급자의 수가 제약됨
나. 정보의 비공개성
: 부동산거래는 거래당사자가 쌍방의 이익을 위해 정보를 은폐, 왜곡할 수 있는 개연성이 있음
다. 상품의 비표준화성
: 같은 아파트라하더라도 어느 동이냐에 따라 전망과 일조량이 모두 다르듯, 부동산은 비동질적이므로 표준화해서 대량생산할 수 없음
라. 수급조절의 곤란성
: 부동산은 가격변동이 있더라도 일반재화보다 비탄력적으로 변동함
마. 매매기간의 장기성
: 일반재화에 비해서 매매기간이 훨씬 긺
바. 높은 거래 비용
: 취득세, 양도소득세 등의 거래 비용은 타자산에 비해서 큰 편임
사. 법적 규제 과다
아. 부동산 금융의 영향이 큼
2. 부동산의 경기 변동(회복, 호황, 후퇴, 불황)과 측정 지표
가. 경기변동의 4국면
: 회복(Recovery) → 호황(Boom) → 후퇴(Recession) → 불황(Depression)
1) 부동산 경기는 4국면에 추가하여 ’안정국면’이 있음
2) 호황국면을 상향시장, 불화욱면을 하향시장이라고도 함
나. 부동산 경기 국면별 특징
1) 회복시장
- 저점 확인 후 상승, 공실률 감소, 부동산 거래 상승
- 매수인 우위에서 매도인 우위의 시장으로 전환
- 과거의 사례가격은 새로운 거래의 하한선
2) 상향시장(호황)
- 부동산가격이 상승일로에 있으며 거래가 활발하지만 경기 후퇴가능성도 내포함
- 매도인 우위의 시장 강화
- 과거의 사례가격은 새로운 거래의 하한선
3) 후퇴시장
- 정점 확인 후 하향, 부동산 거래 감소, 금리 상승, 여유자금 부족
- 매도인 우위에서 매수인 우위의 시장으로 전환
- 과거의 사례가격은 새로운 거래의 상한선
4) 하향시장(불황)
- 부동산가격 하락세, 부동산 거래 감소, 금리 및 공실률 상승
- 매수자 우위의 시장 강화
- 과거의 사례가격은 새로운 거래의 상한선
5) 안정시장
：불황에 강한 유형, 위치 좋고 수요 많은 적정 규모의 부동산의 경우에 적용
다. 부동산 경기의 특징
1) 부동산 경기는 지역별, 유형별, 규모별로 다른 양상을 보이는 경향이 있음
2) 부동산경기는 일반경기에 비해 후행하거나 동행하는 경향이 있음
- 주가 > 일반경기 > 부동산경기
- 상업·공업용 부동산은 일반경기와 동행하는 편이나, 주거용 부동산은 일반경기에 후행하는 편이며, 역순환을 보이기도 함
3) 부동산경기는 일반경기에 비해 주기도 길고 진폭도 큼
- 순환주기 : 약 17~18년으로 일반경기(주글라파동)에 비해 2배 정도
- 순환진폭 : 일반경기에 비해 정점 높고, 저점 깊음
라. 부동산 경기의 측정지표
1) 건축의 양, 부동산의 가격변동, 부동산 거래량의 3가지 지표가 대표적임
2) 3가지 표를 통한 종합측정이 바람직하며, 특히 ‘공실률 동향(거래량관련 지표)’은 선행지표의 역할도 함
참고자료 : 투자자산운용사한권으로 끝내기, (주)시대고시기획
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