20. 부동산 투자 결정 프로세스 5단계 - 투자목표 및 제약조건 확인, 시장분석, 현금흐름예측, 타당성 분석, 투자결정

[투자공부] 20. 부동산 투자 결정 프로세스 5단계 - 투자목표 및 제약조건 확인, 시장분석, 현금흐름예측, 타당성 분석, 투자결정

0. 개요

가. 투자목표 및 제약조건 확인 : 투자목표, 제약조건, 투자기간, 유동성, 세금 등

나. 시장환경 분석 : 업황, 법적 환경, 사회적 또는 정치적 환경 분석

다. 현금흐름 예측 : 운용 현금흐름, 매도 현금흐름

라. 투자 타당성 분석 : 간편법, 현금흐름할인법

마. 투자 결정 : 앞선 단계의 분석을 종합하여 투자결정

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1. 투자목표 및 제약조건 확인

가. 투자목표

1) 투자목표란 투자자가 원하는 수준의 기대수익률과 위험을 뜻함

2) 투자목표는 투자자의 투자동기, 연령 등에 따라 상이함

나. 제약조건

: 투자자금의 규모, 유동성, 투자기간, 분석 및 예측능력, 규제 및 세금 등

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2. 시장환경 분석

가. 부동산 경기 상황

: 수요, 공급 상황 분석

나. 시장환경 분석을 통한 위험의 확인

1) 시장환경분석

법적 환경 분석 : 관련 법률 건 및 변화 분석, 부동산 정책동향 분석, 토지이용계획 확인서의 확인 등
사회적 또는 정치적 환경 분석 : 대규모 개발에 대한 정치적 의견, 지역사회 반발 여부 확인 등

2) 확인대상 위험

: 사업상 위험, 법적 위험, 인플레 위험, 금융 위험

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3. 현금흐름 예측

가. 운용상의 현금흐름(영업 현금흐름)

1) 잠재 총소득 추정 : 연간 단위당 임대료 * 단위수

2) 실제 총소득 추정 : 잠재 총소득 - 공실 + 기타 소득(주차장 임대료, 자판기 수입 등)

3) 순 운용소득 추정 : 실제총소득 - 운용비용(재산세, 손해보험료, 관리비, 수선비, 광고비 등)

4) 세전 영업 현금흐름 추정 : 순운용소득 - 부채상환액

5) 세후 영업 현금흐름 추정 : 세전 현금흐름 - 소득세 또는 법인세

나. 매도에 의한 현금흐름(매각 현금흐름)

1) 매도 가격

2) 순매도액 : 매도 가격 - 매도 경비

3) 세전 매각 현금흐름 : 순매도액 - 미상환 대출잔액

4) 세후 매각 현금흐름 : 세전 매각 현금흐름 - 자본이득세(양도소득세)

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4. 투자 타당성 분석

가. 간편법

1) 순소득 승수 = 총투자액 / 순 운용소득

2) 투자 이율 = 순 운용소득 / 총투자액 (순소득 승수의 역수)

3) 자기 자본 이율 = 납세 전 현금 흐름 / 자기 자본 투자액

나. 현금흐름할인법(DCF법)에서의 투자안 채택

1) 순현재가치법(NPV법) : NPV > 0

2) 내부수익률법(IRR법) : IRR > 요구수익률

내부수익률(IRR)이란, 투하자본의 현재가치와 투자부동산으로부터 발생되는 현금유입의 현재가치가 같아질 때까지의 할인율
(화폐의 시간가치를 반영)

3) 수익성지수법(PI법) : PI > 1

다. 전통적인 감정평가방법

: 거래 사례 비교법, 원가법, 수익환원법

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5. 투자 결정

: 이상의 분석 단계를 종합하여 투자를 결정함

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