[최대한 쉽게 설명하는] 토지사용승낙서 – 정의, 양식, 필요성, 효력, 위험성, 작성요령
이 글의 순서
들어가며
토지사용승낙서란
토지사용승낙서는 왜 필요한가
토지사용승낙서의 효력은
토지사용승낙서의 위험성
토지사용승낙서 작성 요령
토지사용승낙이 무효가 된다면?
나가며
들어가며
안녕하세요 정치! 입니다. 오늘은 토지사용승낙서라는 문서에 대해 알아보고자 합니다.
이번 포스팅은 회사의 자산을 관리하는 총무 직원이나, 토지 거래가 많은 개개 인분께 유용한 정보가 될 수 있을 듯합니다.
그럼 바로 시작하겠습니다.
토지사용승낙서란
토지사용승낙서란 토지 소유자가 타인으로 하여금 자신의 토지를 사용할 수 있도록 승낙하는 의사표시를 문서로 작성한 것입니다.
토지사용승낙서는 왜 필요한가
건축법상 건축허가(사전결정 포함), 주택법상 사업계획승인, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 개발행위허가 등을 받기 위해서는 해당 부지의 소유권을 확보하여야 하는 것이 원칙입니다. 하지만, 관련법에서는 토지에 대한 사용승낙만 받아도 인허가를 받을 수 있도록 규정하고 있습니다.
그렇다면, 왜 소유권부터 얻으면 되지 그 전에 토지사용승낙서를 받아서 인허가 신고를 진행할까요. 대부분의 경우 인허가가 떨어진 뒤에야 은행에서 대출을 용이하게 받을 수 있기 때문입니다. 은행도 인허가도 안 난 건에 대하여 돈을 빌려주자니 찝찝하기 때문입니다.
따라서 당장 토지를 구매할만한 돈이 없는 매수인은 우선 계약금부터 걸고 매도인에게 토지사용승낙서를 받아 인허가를 받은 후 다시 은행에 찾아가 대출을 받아 잔금을 치르는 식인 거죠. (매도인에게 계약금 우선 지불 → 매도인에게 토지사용승낙서 요청 → 건축 인허가 신청 → 인허가 수리 후 은행 대출 → 매도인에게 잔금 지급 및 토지 소유권 이전)
토지사용승낙서의 효력은
관련 판례에 따르면 건축허가를 받기 위하여 토지소유자의 사용승낙을 받은 것만으로는 사용자에게 지상권이나 관습법상 지상권 등이 생기는 것이 아니라고 판시하고 있습니다. 이는 단순히 승낙 목적에 사용할 수 있는 채권적 권리가 생길 뿐이라고 해석됩니다. (대판 79다 438)
* 판결 내용은 아래 더보기 참조
“ 피고들 선대가 이 사건에서 문제 된 땅 위에 문제의 건물을 지을 때에 그 땅의 2분지 1, 지분 소유권자이던 원고의 선대로부터 땅에 대한 사용승낙을 받은 일이 있다 하더라도 그것 만으로서는 지상권이 설정되었거나 관습상의 지상권이 발생하는 것이라 할 수는 없다”
한편 토지사용승낙서는 원칙적으로 당사자 사이에서만 그 효력이 있고, 제3자에게는 효력이 없습니다. 따라서, 토지사용승낙서를 사업시행권(인허가권 등)과 함께 양수받은 자가 있다 하더라도 그 양수인은 별도로 새로운 토지소유자(토지가 매매로 소유자가 바뀐 경우)의 사용승낙을 받아야만 합니다.
토지사용승낙서의 위험성
앞서 살펴봤듯이, 토지사용승낙서는 채권적 권리만 갖기 때문에 내가 써준 토지사용승낙서로 타인이 건축허가를 받았다한들 그 땅은 여전히 내 것입니다.
하지만, 내 땅 위에 건축을 할 수 있는 사람은 타인이 됩니다. 만약 타인이 잔금을 치르지 아니한 채로 행방불명된다면 나는 내 땅을 다른 목적으로 사용할 수 없게 되는 경우가 생길 수 있습니다.
따라서, 토지사용승낙서는 함부로 써 주어서는 안 됩니다.
토지사용승낙서 작성 요령
사용승낙은 허가나 사업승인 등 특정 목적을 정하여 써 주는 경우가 대부분인데, 이때 사용자(또는 매수인)가 그 목적에 위배하여 사용하는 경우를 대비하여 사용 목적 위반 시 무효로 하거나, 위약금을 약정하거나, 유효기간을 명시하는 등의 조건을 붙여 승낙할 필요가 있습니다.
토지사용승낙이 무효가 된다면?
사용목적이나 조건에 위반하여 당사자간에 토지사용승낙서가 무효화된 경우에도 허가나 사업계획 승인이 곧바로 무효화되는 것은 아닙니다. 민사적 효력과 행정적 효력이 별개이기 때문이지요.
나가며
지금까지 토지사용승낙서의 이모저모에 대해 살펴봤습니다. 이해가 조금 되셨을지 모르겠습니다.
내 땅이 걸린 일이니, 토지사용승낙서의 작성은 신중을 기해야 할 것으로 보입니다.
그럼 다음에 더 유용한 정보로 찾아오겠습니다. 감사합니다 정치! 였습니다.
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