[투자공부] 18. 부동산 권리(민법상 물권) - 점유권, 소유권, 제한물권
1. 점유권
: 물건을 사실상 지배하는 자에 대해 인정해주는 물권
2. 소유권
가. 특정 물건에 대하여 배타적, 포괄적으로 사용, 수익, 처분을 할 수 있는 권리
나. 소유권의 한계 : 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미침 (광물자원은 소유권에서 배제됨).
3. 제한물권
가. 일정한 목적을 위하여 타인의 물권을 제한적으로, 즉 부분적, 일시적으로 지배하는 물권
나. 등기능력이 있는 권리
다. 구분
1) 용익물권 : 지상권, 지역권, 전세권
2) 담보물권 : 유치권, 질권, 저당권
4. 제한물권 상세 - 용익물권(지상권, 지역권, 전세권), 담보물권(유치권, 질권, 저당권)
가. 용익물권
1) 지상권
- 의의 : 타인의 토지 위에 건물 기타의 공작물이나 수목 등을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권
- 임차권과의 차이
|
구 분 |
지상권 |
임차권 |
|
배타성 |
토지를 직접 지배할 수 있는 물권 |
사용, 수익할 것을 청구할 수 있는 채권 |
|
대항력 |
제3자에 대한 대항력이 있음 |
대항력이 없음 |
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양도/담보제공 |
자유로운 양도/담보제공 가능 |
임대인의 동의 없이 양도, 전대 불가 |
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기간 제한 |
최단기간에 대한 제한(5년 이상) |
최장기간에 대한 제한(20년 이하) |
|
지료/차임 |
지료가 성립의 요소는 아님 |
차임은 임차권의 성립 요소 |
2) 지역권
- 의의 : 일정한 목적을 위하여 타인의 토지(승역지 - 편익을 제공하는 토지)를 자기 토지(요역지 - 편익을 받는 토지)의 편익에 이용하는 물권
- 특징
- 지역권은 요역지의 편익에 제공되는 종 된 권리이므로 요역지로부터 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 할 수 없음
- 요역지는 1 필의 토지여야 하나, 승역지는 1필의 토지의 일부라도 무방함
3) 전세권(부동산에만 적용)
- 의의 : 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용수익 하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 수 있는 특수한 용익물권
- 특징
- 전세권의 존속기간은 최소 1년 이상이어야 하며, 최대 10년임
- 전세권은 전세권 설정자의 동의 없이도 양도, 임대, 전전세 등을 할 수 있음
- 채권인 전세계약(부동산 임대차 계약)과는 다른 물권(용익물권)
나. 담보물권
1) 유치권
- 의의 : 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에 그 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리
- 특징
- 유치권은 일정한 요건을 갖추면 법률상 당연히 발행하는 법정 담보물권임
- 유치권자는 채권의 변제를 받기 위해 유치물을 경매할 수 있음
- 정당한 이유가 있는 때에는 유치권자는 감정인의 평가에 의하여 유치물로 직접 변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있음
2) 질권 (부동산에는 적용 불가)
- 의의 : 채권자가 그 채권의 담보로 채무자 또는 제삼자가 제공한 동산 또는 재산권을 점유하고, 그 동산 또는 재산권에 대해 다른 채권자보다 자기 채권의 우선변제를 받을 권리가 있는 담보물건
- 특징
- 질권에는 동산을 목적으로 하는 동산 질권과 재산권을 목적으로 하는 권리 질권이 있음
- 즉, 질권은 부동산을 목적으로 하지 않으므로 부동산에 관한 물권이 아님
3) 저당권 (부동산에만 적용)
- 의의 : 저당권이란 채무자 또는 제삼자(물상보증인)가 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 채권자가 그 목적물을 관념상으로만 지배하여 채무의 변제가 없는 경우에 그 목적물로부터 우선변제를 받는 담보물권
- 특징 : 저당권은 점유를 포함하지 않으므로 반드시 등기-등록에 의하여 공시되어야 함
참고자료 : 투자자산운용사 한 권으로 끝내기 (주)시대고시기획
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