[투자공부] 17. 부동산의 특성 - 부동성, 부증성, 개별성, 영속성, 다양성, 가변성 등
1. 자연적 특성
가. 부동성(고정성)
1) 부동산의 위치는 인위적 통제가 불가하며, 이로 인해 부동산의 위치는 효용발생의 가장 큰 요인이 됨
2) 부동성으로 인해 부동산 현상은 국지화 됨
나. 부증성(비생산성)
1) 토지는 재생산이 불가능함 (건물은 건축으로 양적 증가가 가능함)
2) 재생산이 불가하므로 희소성이 있고, 희소성은 부동산가치발생의 주요 요인임
다. 개별성(비동질성-비대체성)
1) 부동산(토지 뿐 아니라 건물 포함)은 완전히 동일할 수 없음
2) 부동산의 개별성으로 인해 일물일가의 법칙을 적용할 수 없음
라. 영속성(내구성, 불변성, 소모성)
1) 토지는 영속적이므로 감가상각이 없음
2) 이에 반해, 건물은 감각상각 있음
2. 인문적 특성
가. 용도의 다양성
1) 동일한 토지라도 용도에 따라 다르게 사용될 수 있음(주거용, 상업용, 공업용)
2) 해당 부동산의 가치를 극대화하기 위해서는 가장 적합한 용도로 사용해야 하는데 이를 ‘최유효 이용’이라고 함
나. 합병 및 분할의 가능성
: 부동산은 그 이용목적과 법률에 따라 토지를 합병하거나 분할할 수 있음
다. 사회적 또는 경제적, 환경적 위치의 가변성
1) 사회적 위치의 변화 : 인구의 변화, 주거환경의 변화 등
2) 경제적 위치의 변화 : 소득수준의 변화, 교통체계의 변화 등
3) 행정적 위치의 변화 : 토지이용계획, 행정구역 변화
참고자료 : 투자자산운용사 한권으로 끝내기 (주)시대고시기획
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